高考加油今年房地产信托风险逐步下降魏家

分娩期 2020-07-14 17:04

日前,用益工作室发布的《2012年房地产信托市场年度发展报告》称,2013年房地产信托风险将有所缓解,出现违约事件的可能性不大。不过,房价上涨同样缓解了投资者和信托公司的风险情绪,因此今年房地产信托的收益率也开始降低。

信托资金规模和占比均处于低位

近期,各种来源的数据都表明,去年下半年国内房价开始止跌回升。例如,中原地产发布的数据表明房价开始止跌回升。以一线城市为例,12月北京平均房价为29889元/平方米,环比上涨2.12%,同比上涨10.71%;上海平均房价为31942元/平方米,环比上涨0.31%,同比上涨10.02%;广州平均房价为18449元/平方米,环比上涨1.02%,同比上涨15.83%;深圳平均房价为20593元/平方米,环比上涨0.82%,同比上涨7.8%。

同时,搜房发布的去年12月百城均价达到9715元/平方米,环比上涨0.23%,同比上涨0.03%,同比涨幅9个月以来首次由负转正。一线城市均价为22604元/平方米,环比上涨0.84%,同比上涨2.17%;二线城市均价为9405元/平方米,环比上涨0.34%,同比上涨0.32%;三线城市均价为6889元/平方米,环比下跌1.02%,同比下跌2.92%。

另外,上述数据也显示,目前一、二、三线的城市房价出现分化。从去年下半年以来,一线和二线城市房价都出现了持续上涨;但三线城市房价走势比较疲软,6月到11月处于横盘,12月份更是出现较大幅度的下跌。

随着楼市回暖,开发商的资金链也开始好转。开发商新增资金同比增速在2012年4月见底,4月同比增长5.1%,此后开始一路上扬,12月份同比增速已经提高到16%。

用益信托工作室研究员徐颖风表示,目前国内房地产开发商资金来源的主要途径变化不大,依然是自而不是背着《大话西游》的包袱去。”  钟镇涛片中演自己  18年前筹资金、国内贷款和其他资金三大块。2012年与2011年的占比情况基本相同。“2012年开发商国内贷款只占15%,而自筹资金和其他资金占比分别高达41%和42%。在其他资金中,大部分都是定金及预收款,占其他资金的67%,占开发商总资金的28%,比国内贷款和个人按揭贷款二者之和还要多。”徐颖风表示。

据介绍,国内贷款可以分为银行贷款和非银行金融机构贷款。2006年以来,非银行金融机构贷款占比有比较明显的提高,尤其是最近两年,这其中,信托贷款增加是一个重要原因。不过,从当前的情况来看,银行依然是开发商的国内贷款最主要的来源,占比仍然接近90%。徐颖风指出,“信托资金对开发商的影响非常有限。2012年开发商新增资金96538亿元,其(,)信托只有3163亿元,信托占比只有3.3%。可见,信托资金对房地产开发商来说,仅是杯水车薪,作用非常有限。”

根据信托业协会公布的最新数据,2012年房地产信托新增3163亿元,同比减少15%。2010年、2011年房地产信托新增规模分别是2864亿元、3705亿元。可见,2012年房地产信托新增规模相比2011年有所减少,不过仍然高于2010年。而从占比来看,情况则完全不同。2012年、2011年、2010年房地产信托新增规模占比分别为7%、12%、13%。徐颖风认为,“房地产信托新增规模占比最近三年是不断下降的。但是从单季度新增规模和占比来看,2012年四个季度却都呈现逐步递增的趋势,这说明房地产信托似乎每个季度都在好转。”

事实上,按信托资产来源划分,信托产品可以分为集合资金信托、单一资金信托以及管理财产信托。从2010年以来,房地产信托只有集合资金信托和单一资金信托这两种形式。

以集合资金房地产信托为例,2012年新增规模一直处于低位。一季度新增274亿元,二季度新增364亿元,三季度新增384亿元,四季度新增474亿元。全年累计新增1497亿元,同比下降37%。单一资金房地产信托在2012年表现不错。二季度开始超过集合资金房地产信托,三季度继续增加,四季度更是刷新了最近3年的新高。2012年累计新增1667亿元,同比增加26%。

但是,房地产信托的结构在2012年悄然发生了变化,单一资金信托变成了房地产信托的主要形式。数据显示,从2010年三季度以来,集合资金信托成为房地产信托的主要形式。然而2012年二季度,单一资金信托两年来首次超过了集合资金信托,单一资金信托占比53%,成为房地产信托的主要形式;三、四季度单一资金信托,占比分别继续攀升至55%、57%。徐颖风认为,导致这种现象的原因主要有两个,首先是对集合资金房地产信托的审核更加严格,其次说明大资金对房地产行业更加乐观。

房地产信托进入兑付密集期

据用益信托工作室统计的集合信托数据,2012年房地产信托发行规模为2169亿元,同比减少24%;房地产信托成立规模为1764亿元,同比减少35%。

从房地产信托新增规模的增长速度来看,2012年房地产信托发行规模、成立规模同比增速分别为-24%、-35%。同比增速已经处于历史低位,与2007年历史低点不相上下。2012年房地产信托成立规模占比为22%。房地产信托成立规模占比与同比增速一样,都下跌至历史低谷,仅仅高于2007年的历史最低值13%。

2012年年末,房地产信托余额为6881亿元,相比前几个季度基本持平;房地产信托余额占比为9.85%,房地产信托余额占比持续下降。相比巅峰时期2011年三季度末,余额基本持平,占比下降非常明显,从2011年三季度末的17.24%降至目前的9.85%,下降了7.39个。徐颖风认为,从房地产信托余额占比持续下降,可以看出房地产信托的风险正在逐渐释放。不过房地产信托余额仍然处于历史高位,而2013年依然是兑付,兑付规模甚至大于2012年。因此对于房地产信托仍然要保持高度警惕。

实际上,从2012年开始,房地产信托到期规模迅速增加,进入兑付密集期。最新数据显示,2011年、2012年、2013年集合资金房地产信托到期规模分别是544亿元、1573亿元、1974亿元。今年仍然是房地产信托的兑付高峰期,不过幸运的是楼市有所回暖,降低了违约的风险。预计2013年房地产信托的兑付情况与2012年类似,风险事件依刘老根会馆再陷文保门  文物乾泰寺柳祖祠改成就餐包厢专家质疑破坏文物历史风貌乾泰寺正殿改饭店。 曾一智供图柳祖祠外墙紧邻厨房处安装了3个大排烟管(图中画圈处)。 曾一智供图  赵本山的刘老根会馆继遭“破坏文物晋翼会馆”举报后然时有发生,不过本金和预期收息率客户应该都能拿到。

正是由于市场的不确定性,房地产信托的预期收益率也在去年出现了明显的下跌,平均低于10%。数据表明,2012年12月,房地产信托的平均预期收益率为9.67%,依然低于10%。业内人士分析,房地产信托收益率下降,一方面是因为货币政策放松,资金利率下降,今年以来一年期Shibor下降了将近1个百分点,开发商的资金链有所好转。另一方面是因为楼市回暖,房价止跌回升,投资者对楼市的风险情绪有所好转,开发商融资的风险溢价有所降低,房地产与其他领域的信托融资成本差距缩小。

从2008年至今,房地产信托的平均期限基本都是在1.6年至2.2年之间波动。2012年12月房地产信托平均期限为2.02年,仍然处于正常的波动区间。

楼市回暖降低信托风险

从房地产信托的投资方式来看,2012年贷款占比大幅增加,股权投资、组合运用占比大幅减少。2012年贷款占比从22.2%增加到41.7%,增加了19.5个百分点;股权投资占比从38.1%降低到19.3%,减少了18.8个百分点;组合运用占比从12%降低到3%,减少了9个百分点。市场人士表示,目前股权投资其实很多都是“假股权、真债权”,一般都是附带回售条款的股权投资,本质上其实还是贷款。贷款类信托的门槛一般都高于股权投资类信托。这些带回售条款的股权投资项目一般都达不到贷款项目的门槛。

最近一年,由于房地产信托控制得更加严格,而且新增规模也更少了,筛选之后就出现了贷款占比增加,股权投资占比下降的现象。2012年四季度,在房地产信托的各种投资方式中,贷款类成立了193亿元,占比39%。相比三季度的50%,有所下降。不过仍然是占比最大的投资方式。

展望未来,徐颖风认为,房价走势依然具有非常大的不确定性,房价泡沫也很难准确判断,因为房租走势很难判断。“既然未来难以判断,那么我们只能基于过去和现在的数据进行一些推测。”徐颖风认为,虽然目前房价走势很难判断,但是从社会稳定、经济平稳发展的角度来考虑,温和上涨是房价最理想的运行方式。因此,中央很可能会努力让房价保持温和上涨。“今年以来,房地产信托的新增规模和占比都处于最近三年的低位,因此判断银监会仍然在控制房地产信托的发行。这项政策短期仍然会持续,所以2013年房地产信托仍将保持新增规模、占比同时低位运行。”

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